答：根据《民法总则》第180条、《合同法》第117条规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。

新冠疫情作为一种突发事件，通过现有的技术医学专家在爆发时无法预见无法预见，且至今为止还没有有效的措施能够避免，阻止其传播，及研制出确切有效的治疗方法。可见，新冠疫情客观上属于不可预见、不可避免、不可克服的客观情况，构成不可抗力。

根据《民法总则》《合同法》关于不可抗力的规定，不可抗力作为一种免责事由，是指免除一方的违约责任，而非合同任何一方都可依据不可抗力完全不履行任何合同义务的法律效果。

根据《合同法》关于租赁合同的相关规定，房屋租赁合同中出租人的主要合同义务为，向承租人交付租赁房屋并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途；承租人的主要合同义务为，按时支付租金及不得超越合同约定范围使用租赁房屋。根据合同约定，只有在出租人客观不能提供符合合同约定的租赁房屋或者承租人超越合同约定范围使用租赁房屋时，房屋租赁合同才构成客观无法履行情况。

新冠疫情影响下，政府采取的严格管控措施区域，只能产生该区域内的租赁房屋无法达到合同约定的用途这一后果，如租赁物位于被要求停业的商场、政策要求全部经营场所禁止开业经营等情况，导致的合同无法继续履行的情况为出租人无法在合同租赁期间保持租赁物符合约定的用途。此时出租人可以不可抗力为由向承租人主张免除其未能保持租赁物符合约定用途的违约责任。而承租人主张免除租金的依据并非不可抗力免责，而是根据合同约定以及法律规定，在出租人无法履行合同义务时行使的抗辩权。

根据《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》(以下简称“《合同法司法解释二》”)第26条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

笔者认为，新冠疫情虽未能导致租赁合同不能继续履行，但新冠疫情客观上导致了承租人经营环境的重大变化，承租人的营业收入急速下降，继续履行租赁合同将导致承租人损失加剧，对于承租人来说明显不公，且承租人的合同目的明显落空，此时承租人可依据前述法律规定，主张变更原租赁合同的部分条款或者要求解除合同。具体是否变更或者解除，需要人民法院根据新冠疫情对合同履行地的影响以及公平原则确定。

根据《合同法》第226条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。

笔者认为，虽承租人可依据《合同法司法解释二》第26条规定，向人民法院请求变更租赁合同条款或者解除合同，但在新冠疫情正在进行的当下，承租人缴纳租金确有困难的，首先应当向出租人书面申请减免租金，出租人拒绝减免的，承租人应向人民法院提出变更或解除合同的请求。

承租人未经出租人同意又未及时向人民法院申请变更或解除租赁合同的情况下，笔者建议按照租赁合同约定支付租金，自行不缴纳租金极有可能构成违约。

笔者认为，承租人虽已按规定复工，但疫情客观上导致员工滞留外地、因感染被隔离、招工困难等事实发生，进而导致承租人经营出现重大亏损甚至无法经营的，继续按照原有约定支付租金对承租人明显不公平，承租人有权提出与出租人协商减免租金或者要求解除合同；如双方对减免租金无法达成一致的，可请求人民法院变更或者解除合同。若承租人租赁国有企业、集体企业及享受过财政支持政策的中小企业的房屋，在符合当地政策规定的前提下，可要求减免相应的租金。

对于居住用途的租赁房屋的租金支付，例如，承租人在疫区因政府“战时管制”政策而无法返回居住地，用于居住的租赁房屋，此期间是否需要支付租金？例如，承租人虽返还居住地但直接被异地隔离，隔离期间是否需要支付租金？

笔者认为，目前，虽然政府未出台防控措施将某个区域划定为禁止居住区域，但因综合考虑因疫情引发的交通管制、政府强制封闭小区、住院隔离等，导致承租人无法正常居住租赁房屋的因素，结合部分省市政府的倡议书精神，可以与出租人协商减免租金事宜，出租人不同意减免的，承租人应当按约支付租金。

租赁合同履行期间，承租人有权占有、使用租赁房屋。若承租人根据租赁房屋所在地的政府部门要求，对于自疫情严重区域的承租人按流程上报，并按照规定协助政府部门开展隔离措施的，出租人有权在政府部门解除承租人隔离措施前，拒绝承租人进入租赁房屋。

若租赁房屋所在地没有任何政策禁止承租人进入租赁房屋的，出租人不得拒绝承租人进入租赁房屋，否则出租人构成违约，承租人有权依据合同约定或法律规定要求出租人承担违约责任。

笔者认为，应当根据租赁房屋所在地区所采取的防控措施来确定合同到期或解除的处理措施。

在未采取交通管制、限制自由通行等地区，在合同到期或解除后，承租人应在合同约定或者协商确定的期限内，与出租人办理退租手续，并向出租人返还租赁房屋，否则构成违约。

在采取了交通管制、限制自由通行的地区，新冠疫情导致合同终止或解除后双方无法继续履行合同义务，构成不可抗力。承租人因新冠疫情影响无法按时办理退租手续、搬离租赁房屋的，应及时向出租人说明情况，告知其不可抗力事由。出租人以此主张承租人违约的，承租人可主张不可抗力免责，即在该地区仍然采取交通管制期间，不因未及时搬离退租手续、搬离租赁房屋承担违约责任。

首先，承租人应当密切关注所在地区的政策性要求，根据新冠疫情对自身经营活动的影响，及时以书面形式向出租人申请减免租金或者解除合同，并告知具体原因，提交当地政府发布有关疫情防控、交通管制、企业复工等通告、通知、证明文件，要求出租人予以回复。

其次，在能与出租人达成变更或解除租赁合同的情况下，双方可通过签署书面协议对此予以确认，双方无法当面签署的，可通过电子邮箱或微信、短信等发送电子文件，并通过文字回复的形式确认同意书面协议内容。

再次，承租人在新冠疫情期间，应当注意搜集保存：1、所在区域下发的全部政策性通知及政策性文件，并对政府信息公开的网页进行截图保存；2、因疫情防控被隔离、入院治疗、停产停业、经营收益骤减等相关证据；3、承租人为企业的，应保留员工滞留、被隔离、入院治疗等相关证据；4、保留双方协商沟通的往来函件、邮件、聊天记录等。

新冠疫情对于租赁双方来说，都将经历不同程度的损失，笔者建议，在新冠疫情期间，租赁双方能够遵循公平原则精神，响应政府的号召，尽快评估新冠疫情对房屋租赁合同履行所造成的法律风险，积极沟通协商，通过多种途径化解潜在的商业纠纷，在最大程度上减轻疫情产生的损失。

注：深圳市政府已出台《深圳市应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情 支持企业共渡难关的若干措施》，北京市人民政府办公厅已出台《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响促进中小微企业持续健康发展的若干措施》，能够直接适用前述两规定减免租金的企业或个人，请直接适用相关法律规定申请减免。